✤ 「農地變建地」財產大升值？

在市場上，農地變建地的物件很受歡迎，

不論是買方或賣方，通常都覺得農地變建地財產可以大升值！

難道只要有一塊農地就能改變地目了嗎？

小明今天來為大家說明

在實務上，「農地變建地」有三種情形

❶【非都市土地】農地上有老舊建物，建物範圍土地升格建地。

❷【非都市土地】農地上無建物，因周遭環境升格建地。

❸【都市土地】在都市計畫前已為建地的農業區土地，視為建地。

❶【非都市土地】農地上有老舊建物，建物範圍土地升格建地。

這個狀況有個專業名詞，為「更正編定」，可以想成當初登記錯誤，所以要做更正。

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「更正編定」內容：農地上如果有老舊建物（建管前已存在），符合一定條件則可向政府申請變更建地。

實務上，土地變更地面積以該老舊建物所占的面積為準，市場上的「農建地」通常都是這樣而來。

✏️在尚未建管且資訊不易流通的時代，

劃定土地分類可能只在辦公室畫地圖然後公告而已，

所以可能造成其土地分類與實務不同的狀況，於是在建管後，有「更正編定」的做法去改正當時的缺失。

台東縣政府地政處表示，若民眾的農地上有74年11月16日(台東市非都市土地建築管制時間)以前(田地目除外)就存在的建築物，

取得合法證明文件，就可向政府申請變更成為建地。

✏️為什麼「田」地目土地不行？因為「田」地目土地在更早以前已經編定為「農業用地」。

「田」地目土地1-12等，於62.12.24編定為「農業用地」；13-26等，於64.12.31編定為「農業用地」。

❷【非都市土地】農地上無建物，因周遭環境升格建地。

第二種「農地變建地」跟周遭環境有關，當符合條件就可以變更地目。

可以想成「一致性」的概念，當「非都市農地（無建物）」被其他建築用地或公共設施包圍，且面積小於下列規範，就可以升格成「建地」。

根據非都市土地使用管制規則第35條第1項，

毗鄰甲種、丙種建築用地，合於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地︰

1. 被各式建築用地或都市計畫區所包圍，且其面積小於0.12公頃(363坪)。
2. 被道路、水溝、建地等所包圍，且其面積小於0.12公頃(363坪)。
3. 凹入各式建地，其面積小於0.12公頃(363坪)，且缺口寬度未超過20公尺。
4. 面積小於0.12公頃(363坪)，且鄰接無相同使用地類別。

根據上述情形，若因地形坵塊(土地完整性的需求)，最多能增加10%的面積，也就是增至399.3坪。

✏️土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。

✏️土地於山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。

❸【都市土地】在都市計畫前已為建地的農業區土地，視為建地。

第三種「農地轉建地」，是將都市計畫法發布前就存在的建地或建築基地合法化。

👉情境說明：

民國69年，Ａ土地的類別是「建」地目。

民國75年，發布都市計畫法，把A土地劃為都市計畫農業區。

但由於A土地在都市計畫前，本身就已經是「建」地目，

所以雖然Ａ土地的類別變成「農業區」，但Ａ地上是可以有房子的！

但Ａ地的建築，就要受到都市計畫法臺灣省施行細則第30條的規範，如下說明

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，

或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得過14公尺，以四層為限，建蔽率不得大於60%，容積率不能大於180%。

二、土地及建築除了居住、第一層可做簡易商店之外，其餘不得違反農業區規定。

三、已存在的建築物其建蔽率超過第一項規定可修建，但修建不能違反第一條的規定。

以上三種，今天先說到這邊拉！

資料來源：全國法規資料庫、台東縣稅務局

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